Czy garaż wlicza się do powierzchni użytkowej? Odpowiadamy na najważniejsze pytania

Czy garaż wlicza się do powierzchni użytkowej? Wszystko zależy od tego, do czego potrzebny jest dany metraż. Garażu zwykle nie zalicza się do powierzchni użytkowej mieszkania ani mieszkalnej części domu. Może być jednak liczony jako powierzchnia użytkowa budynku przy ustalaniu podatku od nieruchomości. Liczą się konkretne przepisy, dokumentacja techniczna, status prawny garażu oraz sposób, w jaki łączy się on z budynkiem.

Czy garaż jest powierzchnią użytkową?

Nie ma jednej odpowiedzi, która pasuje do każdej sytuacji. Określenie „powierzchnia użytkowa” pojawia się w przepisach, normach, projektach budowlanych i umowach. Każdy z tych dokumentów może liczyć metraż w nieco inny sposób.

Najpierw trzeba więc sprawdzić, do czego powierzchnia będzie potrzebna. Może chodzić o:

• podanie metrażu mieszkania,
• przygotowanie projektu budowlanego,
• obliczenie podatku od nieruchomości,
• sprzedaż domu lub lokalu,
• wycenę nieruchomości,
• ustalenie powierzchni ogrzewanej,
• kredyt hipoteczny albo ubezpieczenie.

Ten sam garaż może nie należeć do powierzchni użytkowej mieszkania, ale nadal mieć powierzchnię użytkową uwzględnianą przy podatku.

Czy garaż wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania?

Zwykle garażu nie wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania.

Powierzchnia użytkowa mieszkania obejmuje pomieszczenia, z których mieszkańcy korzystają na co dzień. Są to między innymi pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój, garderoba czy spiżarnia.

Do tej wartości najczęściej nie zalicza się garażu, piwnicy, strychu, kotłowni, pralni ani suszarni.

Mieszkanie o powierzchni 70 m², do którego należy garaż o powierzchni 18 m², nie powinno być więc przedstawiane jako lokal o powierzchni użytkowej 88 m².

Czytelny opis może wyglądać tak:

• powierzchnia użytkowa mieszkania: 70 m²,
• powierzchnia garażu: 18 m²,
• łączna powierzchnia oferowanych pomieszczeń: 88 m².

Kupujący od razu widzi wtedy, ile metrów zajmuje część mieszkalna, a ile garaż.

Czy garaż w bryle domu wlicza się do powierzchni użytkowej?

Garaż nie staje się częścią mieszkalną tylko dlatego, że znajduje się w bryle domu.

Może być:

• częścią budynku jednorodzinnego,
• pomieszczeniem przynależnym do mieszkania,
• oddzielnym lokalem niemieszkalnym,
• osobnym budynkiem wolnostojącym,
• częścią wspólnego garażu podziemnego.

W domu jednorodzinnym garaż najczęściej podaje się oddzielnie od pomieszczeń mieszkalnych. Może być za to uwzględniony w powierzchni netto lub powierzchni całkowitej budynku.

W dokumentacji można więc znaleźć takie zestawienie:

• powierzchnia użytkowa części mieszkalnej: 125 m²,
• garaż: 22 m²,
• kotłownia i pomieszczenia techniczne: 8 m²,
• powierzchnia netto budynku: 155 m².

Nie musi to oznaczać błędu. Każda z tych wartości opisuje po prostu inny rodzaj powierzchni.

Czy garaż wlicza się do powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego?

W niektórych zestawieniach garaż nie wchodzi również do powierzchni użytkowej całego budynku mieszkalnego.

Może być uznany za pomieszczenie przynależne, podobnie jak piwnica, strych czy komórka. W takim przypadku odejmuje się go od powierzchni netto podczas obliczania powierzchni użytkowej budynku.

Nie warto jednak stosować tej zasady automatycznie przy podatkach, wycenie czy sprzedaży. Każdy z tych celów może opierać się na innej definicji.

Czy garaż wlicza się do powierzchni użytkowej do podatku od nieruchomości?

Tak, powierzchnia garażu może być uwzględniana przy obliczaniu podatku od nieruchomości.

Do celów podatkowych powierzchnię budynku lub jego części mierzy się zwykle po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach. Nie liczy się między innymi powierzchni klatek schodowych i szybów wind.

Do kondygnacji mogą należeć także garaże podziemne.

Oznacza to, że własną powierzchnię użytkową może mieć garaż:

• wolnostojący,
• znajdujący się w bryle domu,
• podziemny,
• wydzielony jako osobny lokal.

Nie każdy garaż będzie jednak opodatkowany na tych samych zasadach. Znaczenie ma:

• rodzaj budynku,
• sposób korzystania z garażu,
• jego status prawny,
• połączenie z lokalem mieszkalnym,
• stawka ustalona przez daną gminę.

Rada gminy ustala lokalne stawki podatku w granicach określonych przez przepisy. Aktualną kwotę trzeba więc sprawdzić w uchwale obowiązującej w miejscu położenia nieruchomości.

Przy stromym podjeździe warto sprawdzić, jak złagodzić zjazd do garażu, aby samochód nie ocierał podwoziem o nawierzchnię i mógł bezpiecznie pokonać różnicę poziomów.

Jak mierzy się powierzchnię garażu do podatku?

Powierzchnię garażu do celów podatkowych mierzy się po wewnętrznej długości ścian.

W pomieszczeniach ze skosami liczy się również wysokość:

• część wyższą niż 2,20 m liczy się w całości,
• część o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%,
• części niższej niż 1,40 m nie wlicza się.

Ma to znaczenie głównie w garażach umieszczonych pod skośnym dachem. W zwykłym garażu o pełnej wysokości najczęściej liczy się całą powierzchnię podłogi wewnątrz ścian.

Przykład obliczenia

Garaż ma 24 m² powierzchni podłogi:

• 20 m² ma wysokość większą niż 2,20 m,
• 4 m² znajduje się pod skosem o wysokości od 1,40 m do 2,20 m.

Powierzchnia użytkowa do podatku wyniesie:

20 m² + 50% × 4 m² = 22 m².

Czy garaż wolnostojący ma powierzchnię użytkową?

Tak. Garaż wolnostojący może mieć własną powierzchnię użytkową.

Do podatku liczy się ją oddzielnie od powierzchni domu. W deklaracji mogą więc pojawić się osobne wartości dla:

• budynku mieszkalnego,
• garażu,
• budynków gospodarczych,
• pomieszczeń używanych do prowadzenia firmy.

Garażu wolnostojącego nie należy dodawać do mieszkalnego metrażu domu. To osobny budynek z własnymi parametrami.

Czy wiata garażowa wlicza się do powierzchni użytkowej?

Wiata nie zawsze jest budynkiem. Najczęściej nie ma pełnych ścian ze wszystkich stron, dlatego nie można jej automatycznie traktować tak samo jak zamkniętego garażu.

W praktyce wiata:

• nie zwiększa powierzchni użytkowej mieszkania,
• nie jest liczona automatycznie jak garaż,
• może wpływać na powierzchnię zabudowy działki,
• może mieć znaczenie przy sprawdzaniu zgodności inwestycji z planem miejscowym,
• może podlegać innej ocenie podatkowej.

Sama nazwa „wiata” nie rozstrzyga sprawy. Liczy się jej konstrukcja, liczba ścian i sposób wykonania.

Garaż a powierzchnia netto, całkowita i zabudowy

Wiele nieporozumień bierze się z mylenia kilku różnych rodzajów powierzchni.

Powierzchnia użytkowa

Obejmuje pomieszczenia przeznaczone do określonego sposobu używania. Dokładny zakres zależy od przyjętej definicji. Garaż może być wyłączony z części mieszkalnej, ale uwzględniony przy innych obliczeniach.

Powierzchnia netto

To powierzchnia pomieszczeń mierzona wewnątrz budynku. Może obejmować pokoje, kuchnię, garaż, kotłownię, korytarze i pomieszczenia techniczne.

Powierzchnia całkowita

Obejmuje powierzchnię wszystkich kondygnacji budynku. Zwykle jest większa niż powierzchnia użytkowa.

Powierzchnia zabudowy

Pokazuje, ile miejsca budynek zajmuje na działce. Garaż w bryle domu zwiększa powierzchnię zabudowy całego budynku. Garaż wolnostojący ma własną powierzchnię zabudowy.

Projekt opisany jako dom o powierzchni 150 m² może mieć w rzeczywistości:

• 120 m² części mieszkalnej,
• 22 m² garażu,
• 8 m² pomieszczeń technicznych.

Przed zakupem projektu lepiej więc zajrzeć do tabeli powierzchni. Sama liczba umieszczona w nazwie projektu może niewiele mówić.

Przy obliczaniu niewielkich fragmentów powierzchni pomocne może być też przeliczenie, 220 cm2 ile to jest — to 0,022 m², więc taka wartość zwykle ma małe znaczenie dla całkowitego metrażu garażu.

Czy garaż zwiększa powierzchnię podawaną przy sprzedaży domu?

Garaż poprawia wygodę i może podnieść wartość domu. Nie powinno się jednak bez wyjaśnienia dodawać go do powierzchni mieszkalnej.

W ogłoszeniu warto podać osobno:

• powierzchnię użytkową domu,
• powierzchnię garażu,
• powierzchnię pomieszczeń gospodarczych,
• powierzchnię netto lub całkowitą,
• źródło danych, na przykład projekt albo inwentaryzację.

Opis „dom o powierzchni 160 m²” może wprowadzać w błąd, gdy 30 m² zajmuje garaż. Znacznie czytelniejszy będzie zapis: „130 m² powierzchni mieszkalnej oraz garaż dwustanowiskowy o powierzchni 30 m²”.

Czy garaż jest pomieszczeniem przynależnym?

Garaż może być pomieszczeniem przynależnym do mieszkania, ale nie zawsze ma taki status.

Pomieszczenie przynależne nie musi znajdować się bezpośrednio w lokalu. Ważne, aby było z nim prawnie związane. Taką funkcję może pełnić:

• piwnica,
• strych,
• komórka,
• garaż.

W budynku wielorodzinnym miejsce postojowe może mieć różny status. Może być:

• częścią nieruchomości wspólnej z prawem wyłącznego korzystania,
• udziałem w oddzielnym lokalu garażowym,
• samodzielnym lokalem niemieszkalnym,
• pomieszczeniem przynależnym do mieszkania.

Informacji na ten temat najlepiej szukać w akcie notarialnym, księdze wieczystej, dokumentacji lokalu oraz umowie z deweloperem.

Jak sprawdzić, czy garaż został wliczony do powierzchni?

Najlepiej porównać kilka dokumentów:

1. Projekt architektoniczno-budowlany – zawiera podstawowe zestawienie powierzchni.
2. Projekt techniczny lub zestawienie pomieszczeń – pokazuje funkcję i metraż każdego wnętrza.
3. Inwentaryzację budowlaną – przedstawia rzeczywisty układ budynku.
4. Akt notarialny – określa, co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży.
5. Księgę wieczystą – może pokazywać, czy garaż jest oddzielnym lokalem albo wiąże się z nim udział.
6. Deklarację podatkową – zawiera powierzchnię zgłoszoną do opodatkowania.
7. Operat szacunkowy – wyjaśnia, jak rzeczoznawca uwzględnił garaż w wycenie.

Dokumenty mogą podawać różne wartości i nadal być poprawne. Najpierw trzeba sprawdzić, czy dotyczą tego samego rodzaju powierzchni.

Najczęstsze błędy dotyczące powierzchni garażu

Najczęstszy błąd to uznanie, że określenie „powierzchnia użytkowa” zawsze oznacza dokładnie to samo.

Problemy powoduje również:

• dodawanie garażu do części mieszkalnej bez wyjaśnienia,
• mylenie powierzchni użytkowej z powierzchnią netto,
• pomijanie garażu w deklaracji podatkowej,
• uznawanie każdej wiaty za garaż,
• opieranie się wyłącznie na treści ogłoszenia,
• pomijanie wysokości pomieszczeń i skosów,
• zakładanie, że garaż w bryle domu zawsze należy do części mieszkalnej.

Przy zakupie domu różnica kilkunastu metrów może wyraźnie zmienić cenę za metr, wycenę nieruchomości i atrakcyjność całej oferty.

Najważniejsze wnioski

• Garażu zwykle nie wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania.
• Garaż w bryle domu nie staje się automatycznie częścią mieszkalną.
• Przy podatku od nieruchomości garaż może mieć własną powierzchnię użytkową.
• Garaż wolnostojący podaje się oddzielnie od powierzchni domu.
• Powierzchnia użytkowa, netto, całkowita i zabudowy oznaczają coś innego.
• Przy sprzedaży metraż garażu najlepiej pokazać osobno.
• Sposób liczenia zależy od celu, dokumentacji i statusu prawnego obiektu.
• W sprawach podatkowych trzeba sprawdzić aktualne przepisy oraz uchwałę właściwej gminy.

FAQ

Czy garaż w bryle budynku wlicza się do powierzchni użytkowej domu?

Najczęściej nie należy do powierzchni użytkowej części mieszkalnej. Może być jednak uwzględniony w powierzchni netto, całkowitej albo w powierzchni liczonej do podatku.

Czy garaż jest liczony do metrażu przy sprzedaży domu?

Garaż może wejść do łącznej powierzchni budynku, ale jego metraż powinien być wyraźnie oddzielony od powierzchni mieszkalnej. Opis musi zgadzać się z dokumentacją i nie może wprowadzać kupującego w błąd.

Czy garaż podziemny podlega podatkowi od nieruchomości?

Tak, garaż podziemny może podlegać podatkowi od nieruchomości. Przy ustalaniu powierzchni użytkowej może być traktowany jako kondygnacja budynku.

Czy powierzchnia garażu jest liczona po ścianach?

Do podatku powierzchnię mierzy się po wewnętrznej długości ścian. W innych dokumentach sposób pomiaru może wyglądać inaczej, dlatego zawsze trzeba sprawdzić cel danego zestawienia.

Czy kotłownia i garaż wliczają się do powierzchni użytkowej?

Zwykle nie zalicza się ich do powierzchni użytkowej mieszkania. Mogą jednak wejść do powierzchni netto budynku oraz do powierzchni liczonej na potrzeby podatku.

Czy można przerobić garaż na powierzchnię mieszkalną?

Tak, ale taka zmiana może wymagać dopełnienia formalności i wykonania prac budowlanych. Pomieszczenie musi spełniać wymagania dotyczące między innymi wysokości, wentylacji, ogrzewania, izolacji i dostępu do światła dziennego. Dopiero po legalnej zmianie sposobu użytkowania dawny garaż może zostać zakwalifikowany jako część mieszkalna.