Remont oznacza wzrost wartości domu. Co to oznacza dla spłacających kredyt hipoteczny?

Remont domu to nie tylko wydatek – może również zwiększyć wartość nieruchomości. Ma to znaczenie także dla osób spłacających kredyt hipoteczny. Szczególnie ciekawa jest sytuacja tych, którzy kupili lub wybudowali dom na kredyt, a dopiero później go wykańczali. Po kilku latach ich nieruchomość może być warta znacznie więcej, a zadłużenie – mniejsze.

Remont może zwiększyć wartość domu

Nie każdy remont podnosi wartość nieruchomości dokładnie o kwotę, którą wydaliśmy na jego wykonanie. Jeśli wydamy na remont 100 tys. zł, nie oznacza to automatycznie, że jego wartość wzrośnie właśnie o 100 tys. zł.

Znaczenie ma między innymi zakres wykonanych prac, standard nieruchomości, jej lokalizacja oraz aktualne ceny podobnych domów w okolicy. Dużą wartość może mieć doprowadzenie nieruchomości do standardu oczekiwanego obecnie przez kupujących. Dotyczy to zwłaszcza nieruchomości, które w momencie zakupu lub zakończenia budowy były jeszcze niewykończone.

Wyobraźmy sobie osobę, która kupiła albo wybudowała dom i zaciągnęła na ten cel kredyt hipoteczny. W momencie udzielania kredytu nieruchomość mogła wymagać jeszcze znacznych nakładów. Przez kolejne lata właściciel wykończył kuchnię i łazienki, położył podłogi, zrobił elewację, zagospodarował ogród czy wykonał inne prace.

Dziś ten sam dom może przedstawiać dla rynku zupełnie inną wartość. A to właśnie aktualna wartość nieruchomości jest jednym z elementów branych pod uwagę przez bank przy ocenie zabezpieczenia kredytu.

Wzrost wartości domu zwiększa wkład własny

Wzrost wartości nieruchomości ma znaczenie nie tylko wtedy, gdy planujemy ją sprzedać. Jeżeli dom jest dziś więcej wart, a jednocześnie przez kilka lat spłaciliśmy część kredytu, mamy większy udział własnych środków w nieruchomości.

To może być bardzo istotne w kontekście spłaty kredytu hipotecznego. W większości banków osoby mające co najmniej 20% wkładu własnego mogą liczyć na korzystniejsze warunki finansowania niż klienci z niższym wkładem. Dzieje się tak ze względu niższą marżę, a w konsekwencji również niższy koszt kredytu.

Dlatego osoba, która kilka lat temu zaciągnęła kredyt z 10% wkładem własnym, nie powinna zakładać, że jej sytuacja jest dziś taka sama. Wzrost wartości domu i spłata części kapitału mogły sprawić, że jej udział własny w nieruchomości jest już znacznie większy.

Jeżeli obecny kredyt był zaciągany przy niższym wkładzie własnym, warto więc sprawdzić, czy zmiana sytuacji nieruchomości pozwala dziś uzyskać korzystniejsze warunki. Jedną z możliwości jest refinansowanie, czyli przeniesienie kredytu do innego banku. Więcej na temat obniżenia kosztów już posiadanego kredytu można znaleźć na mniejsza-rata.pl.

Nie tylko wzrost wartości, ale również spłata kapitału

Warto pamiętać, że właściciel nieruchomości może poprawiać swoją sytuację na dwa sposoby jednocześnie.

Z jednej strony dom może zyskiwać na wartości – zarówno dzięki przeprowadzonym remontom i wykończeniu, jak i ogólnemu wzrostowi cen nieruchomości. Z drugiej strony każda spłacona część kapitału zmniejsza zadłużenie.

Załóżmy, że kilka lat temu nieruchomość była warta 700 tys. zł, a kredyt wynosił 630 tys. zł. Właściciel miał więc 70 tys. zł własnego kapitału w nieruchomości.

Po kilku latach dom jest wart 850 tys. zł, a pozostałe zadłużenie wynosi 580 tys. zł. Różnica między wartością nieruchomości a kredytem wynosi już 270 tys. zł.

Na tę zmianę wpłynęły dwa czynniki: nieruchomość zyskała na wartości, a jednocześnie część kapitału kredytu została spłacona.

To ważne, ponieważ przy analizowaniu możliwości zmiany kredytu bank bierze pod uwagę właśnie aktualną sytuację, a nie tylko parametry z dnia podpisania pierwotnej umowy. Jeśli dziś nieruchomość jest więcej warta, a zadłużenie jest niższe, kredytobiorca może mieć znacznie lepszą pozycję negocjacyjną niż kilka lat wcześniej.

Kiedy warto pomyśleć o refinansowaniu?

Refinansowanie polega na spłacie obecnego kredytu nowym zobowiązaniem, najczęściej zaciągniętym w innym banku. Ma sens przede wszystkim wtedy, gdy nowe warunki pozwalają obniżyć całkowity koszt finansowania.

Wzrost wartości nieruchomości może być jednym z argumentów przemawiających za sprawdzeniem takiej możliwości. Jeśli przy zaciąganiu kredytu mieliśmy wkład własny poniżej 20%, a dziś wartość domu jest wyraźnie wyższa i część kapitału została już spłacona, możemy znajdować się w zupełnie innej kategorii klienta.

Nie oznacza to oczywiście, że samo zwiększenie wartości domu automatycznie zagwarantuje niższą marżę czy opłacalność refinansowania. Trzeba uwzględnić również aktualne oprocentowanie, pozostałe zadłużenie, okres spłaty oraz koszty związane z przeniesieniem kredytu.

Szczególnie ciekawy przypadek: dom wykończony już po zaciągnięciu kredytu

Szczególnie interesująca jest sytuacja osób, które kupiły lub wybudowały dom, ale w momencie zaciągania kredytu nieruchomość nie była jeszcze w pełni wykończona.

Załóżmy, że nieruchomość była warta 1 mln zł, a kredytobiorca wniósł 10% wkładu własnego, czyli 100 tys. zł. Pozostałe 0,9 mln zł zostało sfinansowane kredytem.

Po kilku latach sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej. Dom został wykończony, jego standard wzrósł, a dodatkowo ceny nieruchomości na rynku poszły w górę.

Zakładając wzrost wartości nieruchomości o 10% – co jest jak najbardziej realne, biorąc pod uwagę tempo wzrostu cen nieruchomości w ostatnich latach – udział naszego kapitału wzrósł do 20%, które daje dostęp do ofert na lepszych warunkach.

To właśnie dlatego warto spojrzeć na kredyt nie tylko przez pryzmat aktualnej raty. Istotne jest również to, jak zmieniła się wartość nieruchomości i ile zadłużenia pozostało do spłaty.

Jak sprawdzić, ile dziś wart jest dom?

Najważniejsza będzie aktualna wycena nieruchomości. Nie można jednak po prostu założyć, że skoro wydaliśmy na remont 150 tys. zł, to dom automatycznie zyskał właśnie 150 tys. zł.

Właściciel może wcześniej ocenić, czy wartość nieruchomości prawdopodobnie wzrosła, analizując kilka przesłanek. Znaczenie mają między innymi:

• ceny podobnych domów w najbliższej okolicy,
• standard i stan techniczny nieruchomości,
• zakres wykonanych remontów i modernizacji,
• powierzchnia domu i układ pomieszczeń,
• stan oraz zagospodarowanie działki,
• lokalizacja i jej atrakcyjność,
• zmiany cen nieruchomości na lokalnym rynku.

Taka analiza pozwala zorientować się, czy przeprowadzone prace i zmiany rynkowe mogły znacząco wpłynąć na wartość domu. Ostatecznie jednak to aktualna wycena nieruchomości wykonana przez rzeczoznawcę będzie podstawą do określenia jej wartości przy analizie kredytu.

Remont może być dobrym momentem, żeby spojrzeć na kredyt na nowo

Remont domu nie jest oczywiście sposobem na automatyczne obniżenie raty kredytu. Może jednak sprawić, że nieruchomość przedstawia dziś większą wartość niż w momencie zaciągania zobowiązania.

Jeżeli połączymy to ze spłaconym przez kilka lat kapitałem oraz wzrostem cen nieruchomości, sytuacja kredytobiorcy może wyglądać dziś zupełnie inaczej niż w dniu podpisywania umowy.

Szczególnie warto o tym pamiętać w przypadku osób, które najpierw kupiły lub wybudowały dom na kredyt, a dopiero później stopniowo go wykańczały. Po kilku latach mogą mieć nieruchomość o wyższym standardzie i wartości, a jednocześnie znacznie niższe zadłużenie.

Jeżeli taki scenariusz dotyczy również Ciebie, warto sprawdzić nie tylko aktualną wartość domu, ale również to, czy obecny kredyt nadal jest dla Ciebie korzystny. W tym celu warto zajrzeć na mniejsza-rata.pl.

Artykuł zewnętrzny